מטבע הדברים שקנייתו של נכס נדל”ן נחשבת למהלך מורכב יותר ומרתיע יותר מאשר זה של מכירת נכס שאנו מכירים מזה שנים ארוכות.
ראשית כל, חשוב שנזכור תמיד כי עסקאות נדל”ן, בין שמורכבות ובין שפשוטות, מתאפיינות לכל הפחות בהוצאה של כמה מאות אלפי שקלים, ולרוב מתחילות החל ממיליון שקלים ומעלה.
די בכך שלא נשים לב לפרט מסוים באשר לטיב העסקה, ודי בכך שדבר מה לא יהיה מובן כהלכה על-ידי שני הצדדים במסגרת החתימה על חוזה המכר, כדי שנמצא את עצמנו בעיצומה של מחלוקת משפטית מורכבת, או נדרשים להליכים שעלולים לעלות לנו אלפי אם לא עשרות אלפי שקלים.
מכירת נכס בהיבט המשפטי
אז נכון, אנחנו מכירים את הדירה שאנחנו מוכרים כמו כף ידינו, וייתכן שאפילו קצת קשה לנו לדמיין כיצד ניפרד ממנה ונהפוך דירה אחרת לביתנו.
אולם חשוב לזכור שמתחת לפני השטח ישנם היבטים רבים נוספים אותם עלינו לסקור בקפידה, בטרם אנו באים בעסקה עם רוכשים פוטנציאליים.
בדיקת נסח הטאבו
הצד הרוכש אף הוא יבדוק את נסח הטאבו, אולם עלינו לעשות את “שיעורי הבית” לפניהם.
בדיקת נסח הטאבו יכולה לענות לנו על שאלות חשובות:
האם ישנה חריגת בנייה בנכס? אם כן, עלינו לטפל בה ויפה שעה אחת קודם. וודאי שהרוכשים הפוטנציאליים לא ירצו לרכוש נכס בו הם לוקחים על עצמם חריגת בנייה.
האם ישנם שיעבודים או עיקולים הרשומים על הנכס? עלינו לפתור את הנושא הזה בטרם נגיע לעסקה מול צד אחר.
מיסוי מקרקעין
כאשר אנחנו מוכרים נכס נדל”ן, אנו חייבים במס.
מס המקרקעין מעוגן היטב בחוק, וניתן לבצע תחזית מדויקת של גובה המס שישולם.
עלינו להכיר שני סוגים שונים של מס:
מס שבח – מס המשולם על ההפרש שבין ערכו הנוכחי של הנכס פחות הערך ההיסטורי שלו. ערכו של הנכס עלה במהלך השנים, ועל ההפרש שאנו משלשלים לכיסנו, עלינו לשלם מס.
היטל השבחה – מס המשולם אל הוועדה לתכנון ובנייה. מס זה נגזר מהשבחות שונות שהביאו לעליית ערכו של הנכס, דוגמת פיתוחים סביבתיים או אישורים להוספת מרפסת לצורך הדוגמה.
עורך דין שילווה אתכם במהלך מכירת הנכס, יערוך תחזית מס מדויקת, וכן יבחן אפשרויות להפחתת תשלום המס ולעתים אף את האפשרות שנקבל פטור מלא מתשלום המס.
חוזה המכר
עלינו לוודא שחוזה המכר מוסכם על כל הצדדים, ומשקף את האינטרסים, החובות והזכויות של כל צד.
כל פסיק וכל נקודה הנתונים לפרשנות, אינם באים בחשבון ועלינו לוודא שכל העסקה מובנית כהלכה ורשומה באופן מפורט שאיננו משתמע לשני פנים.
עורך דין המלווה את מוכרי הדירה, יבצע זאת אל מול עורך דינם של הרוכשים.
להתייעצות בנושא זה, וקבלת מעטפת משפטית מלאה, ניתן לפנות למשרד עורכי דין מקרקעין ישראל אליאב.
